Despeses que s'originen per la compravenda d'una vivenda

Les vendes de pisos i/o cases destinades a habitatge estan en augment constant, la qual cosa fa imprescindible que ambdues parts, comprador i venedor, coneguin realment a quines despeses s'enfronten, en la seva més àmplia extensió, ja siguin despeses directes de la compra / venda o bé indirectes,  com  per exemple despeses notarials, registrals, etc.---.

Per això és pel que, a continuació i de la forma més metòdica possible,  procedirem a analitzar el cost econòmic que suposa comprar o vendre un habitatge en els temps que corren, sent que prendre aquesta decisió en una de les més importants decisions econòmiques que probablement prenguem al llarg de la nostra vida.

Pel tot, començaré analitzant la repercussió en el venedor, els impostos que ha de fer front i si es pot o no  deduir-se despeses a l'hora d'aminorar el guany patrimonial obtingut de la venda de l'habitatge; i a continuació seguiré amb els efectes econòmics que té la compra per al comprador, fent l'oportuna distinció en funció de si l'habitatge adquirit és de nova construcció o bé es de segona mà.

IMPOSTOS A CÀRREC DELS VENEDORS

Els propietaris que vulguin vendre el seu habitatge, deuran de fer front als impostos:


    1.       Impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa Urbana (Plusvàlua).

El fet que origina el tribut és l'augment e increment del valor experimentat en els terrenys de naturalesa urbana (valor del sól)  des de la seva compra  i fins al moment de la venda. Es tracta d'un impost municipal, amb el que les regles de càlcul dependran dels coeficients que cada municipi els siguin aplicable. Arrel de la jurisprudència creada per el Tribunal constitucional durant el 2017, cas que es pugui demostrar que no  ha existit increment patrimonial (s'ha venut a "pèrdua") no s'hauria de pagar l'impost, ja que seria una operació no subjecte.


    2.       Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF).


Els propietaris que venen un ben immoble estan subjectes a tributació per l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques o, cas de ser no residents al territori espanyol, a l'Impost sobre la renda de no Residents. En aquest punt  no tractarem la venta realitzada per persona juridica, la qual tributaria per l'Impost de Societats.


No  triburarà la venta de cara al IRPF:

a)      Quan la venda de l'habitatge habitual es realitzi per majors de 65 anys o per persones en situació de gran dependència,

b)      Sempre que l'import total obtingut per la venda es reinverteixi  en l'adquisició d'un nou habitatge habitual, tot  i que això  haurà de succeir en un termini de dos anys, des que es ven una i es compra l'altra o al revés.

Per cert, convé recordar en aquest punt que existeixen desgravacions fiscals derivades de la venda de l'habitatge habitual; això és, que a la declaració de la renda podrà el venedor desgravar-se les inversions i despeses ocasionades amb la compra: despeses de notaria, agent immobiliari així com els ocasionats a raó de la tributació per la plusvàlua municipal, despeses que són tots ells deduïbles per calcular el guany que s'haurà de declarar i que, en últim terme implicarà l'import a ingressar en concepte de l'impost de la Renda. Finalment i a fi de dilucidar una qüestió que suscita múltiples dubtes en la pràctica és què paper tenen els interessos bancaris derivats d'un préstec. Són o no una despesa deduïble?  La resposta en negativa,  doncs els interessos bancaris no són despeses deduïbles ni del valor de venda ni tampoc incrementen el valor d'adquisició, amb el que no podran tenir-se en compte a l'oportuna declaració en l'exercici fiscal que correspongui declarar el guany patrimonial.


IMPOSTOS A CÀRREC DELS  COMPRADORS

Com he avançat en línies precedents,  existeixen diferències sobre si la vivenda adquirida es d'obra nova o bé de segona transmissió o segona mà:


A) HABITATGE NOU


    1.       Impost sobre el Valor Afegit (IVA): L'IVA ha de pagar-ho el comprador que adquireix un habitatge de nova construcció, i el seu tipus impositiu general és d'un 10% de l'import escripturat, mentre que si es tracta d'un Habitatge protegit la tributació es redueix al 4% de l'import escripturat. Finalment, tingueu en compte que en el cas en què l'habitatge es transmeti conjuntament amb una plaça de garatge i/o traster (amb un màxim de dos annexos), a aquest annex se'ls aplicarà el mateix tipus impositiu al que estigui subjecte l'habitatge; si bé per a la resta de casos s'aplicarà el tipus general. Els locals comercials no es consideren annexos en cap cas, encara que es transmetin conjuntament amb els edificis o part dels mateixos estiguin destinats a habitatges.



    2.     Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD), en la modalitat d'Actes Jurídics Documentats: La formalització en document públic notarial del contracte de compravenda, és a dir la seva elevació a escriptura pública està subjecta a l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats en la modalitat Actes Jurídics Documentats. En aquest sentit els habitatges protegits estan exempts del pagament d'aquest impost, si bé la resta tributen entre un 0.75 i un 2% de l'import escripturat, en funció de la comunitat autònoma en què es trobi l'habitatge. En aquest context afegir que les comunitats autònomes solen preveure bonificacions caso que el valor d'adquisició no superi una quantitat determinada de diners i la realitzin joves menors de 35 anys.


B) HABITATGE DE SEGONA TRANSMISSIÓ


           Impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD), en la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses. Aquest impost grava l'adquisició d'habitatges de segona o posteriors transmissions. En aquest cas el comprador no ha d'abonar l'IVA sinó aquest impost en la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses. El tipus aplicable dependrà de la Comunitat Autònoma en què es trobi l'habitatge, i normalment oscil·la entre un 6 i un 10 % de l'import escripturat; a Catalunya actualment és eñ 10%, sent que igual que s'ha previst per a les adquisicions d'habitatge nou, les comunitats autònomes solen preveure bonificacions caso que el valor d'adquisició no superi una quantitat determinada de diners i la realitzin joves menors de 35 anys (bonificació del 5%).


En tots dos casos, ja es tracti de l'adquisició d'habitatge nou com de segona transmissió, el comprador també haurà de tributar per ITPAJD en la modalitat de Transmissions Patrimonials Oneroses en el cas en què es contractés finançament per a l'adquisició d'un habitatge. És a dir, haurà d'abonar un altre impost diferent als abans esmentats ja que el fet imposable  no és la compravenda sinó la constitució d'un préstec, operació que també està subjecta a aquest impost. Aquest impost oscil·larà entre el 0,50 i 1,50 en funció de la Comunitat Autònoma i sobre la quantitat del prèstec sumant determinades responsabilitat hipotècaries.

CONSIDERACIONS COMUNES PER A VENEDOR I COMPRADOR

Si el comprador o el venedor son persones no residents, o bé estrangeres, et recomanem que facis una lectura al nostre post " La compravenda d'una vivenda quan venedor o comprador es una persona  no resident o estrangera " ja que existeixen determinades particularitats.

Un cop indicat l'anterior aspecte, un altre punt a verificar al temps de celebrar  l'escriptura de la compravenda es que el venedor hagi acreditat estar al corrent de pagament tant de l'Impost de Béns Immobles (d'ara endavant IBI) com de les despeses de comunitat, si escau;  havent d'acreditar-ho mitjançant l'aportació d'un certificat en els termes indicats  així com còpia dels rebuts bancaris justificatius de pagament. Tot això permetrà que el comprador tingui la certesa que no hi han  rebuts impagats ni vesses pendents de la comunitat.

            Dit l'anterior, a la compra d'un habitatge cal sumar-li altres DESPESES INDIRECTES tals com a despeses de taxació, notarials, registrals, així com els de gestió:

- Despeses de Taxació de l'habitatge: En cas en què es pretengui aconseguir un préstec hipotecari, amb caràcter preceptiu ha de valorar-se l'habitatge per una Societat de Taxació, i el cost de la mateixa oscil·la en funció del valor de l'habitatge. Recentment els Tribunals estan donant la raó als consumidors i obliguen a la banca a satisfer almenys el 50% de la despesa al resultsar beneficiat de la mateixa.

- Despeses de Notaria: Hauran de sufragar-se també les despeses notarials stricto sensu, és a dir aquells que deriven de la intervenció del Notari que dóna fe de la compravenda: els aranzels notarials

- Despeses de Registre de la Propietat: Són les despeses d'inscripció de la compravenda de l'habitatge en el Registre de la Propietat, i oscil·len en funció del preu de la compravenda, encara que també estan regulats. L'obligat al seu pagament és el comprador; a excepció de les despeses de cancel·lació d'eventuals càrregues registrals, que corresponen al venedor.

- Despeses de Gestoria: La seva importància és capital, puix que la gestoria o el gestor en qüestió és el que assumeix l'execució dels tràmits registrals i tributaris pertinents (tramitació i presentació abans les diferents oficines). La intervenció d'una gestoria serà precisa tant per al comprador com per al venedor, per separat, amb el que tots dos hauran d'assumir els costos que això els pugui suposar. No obstant això, liquidar un impost té major importància de la qual podem imaginar, deixant de costat la complexitat que això suposa, amb el que mereix la pena, per a la nostra major tranquil·litat, encomanar-li aquesta labor a una persona familiaritzada amb aquesta tramitació.

- Altres possibles despeses: Han de tenir-se en compte també les despeses que suposin l'obtenció de la cèdula d'habitabilitat així com del certificat d'eficiència energètica, documents indispensables per a la bona fi de la compravenda, despeses que deuran de ser soportades per el venedor.

Finalment, precisar que el que hem comentat aquí no s'aplica a adquisiciós mortis causa (és a dir a raó de la defunció d'un altre i per motiu de la successió), tampoc cas de trobar-nos davant una adquisició inter vivos a títol gratuït (donació), ni finalment tampoc en el cas que es tracti d'una dissolució del condomini.

Tens dubtes? Necessites assessorament en una compravenda?  Contacta amb els nostres advocats