El contracte d'arres

Quan el propietari d'un immoble troba una persona interessada en la compra, i sembla existir un principi d'acord, pot haver-hi un  risc que amb anterioritat a la formalització  de la venda, una de les parts decideixi, finalment, no portar-la a terme.

Per evitar aquesta situació, es per el que es recomana a les parts que prèviament al contracte de compravenda,  signin un contracte d'arres en el que es comprometin a procedir a la compravenda acordada mitjançant el lliurament per part del comprador d'una quantitat econòmica com a garantia del compliment del futur contracte.

Perquè el contracte d'arres pugui complir amb la finalitat que li és pròpia, el mateix haurà d'incloure necessàriament les següents dades:

• La quantitat que es lliura en concepte d'arres. A pesar que el nostre ordenament jurídic no fixa aquest import, el mateix haurà de ser proporcional amb el preu de venda pactat, oscil·lant entre un 5 i un 15% del preu.
  
  
• El preu de la compravenda acordat
  
  
• Termini màxim en el qual es formalitzarà l'escriptura de compravenda entre les parts.
  
  
• De la mateixa manera, si el venedor o comprador són persones no residents, recomanem que es faci constar en el contracte els aspectes que indiquem en el nostre *post "La compravenda d'un habitatge quan el comprador o venedor és una persona no resident o un estranger"

Què succeeix quan una vegada signat el contracte d'arres, una de les parts no compleix amb el compromís assumit?

Les conseqüències de tal incompliment dependran del tipus d'arres que s'hagin pactat. Es per això important que en el contracte es faci constar el tipus d'arres pactades, doncs existeixen els següents tipus:  

1) Arres confirmatòries

Mitjançant les arres confirmatòries , el comprador lliura una part del preu acordat, obligant-se a lliurar la resta del mateix una vegada es celebri el contracte de compravenda davant notari..

D'aquesta forma, la constitució de tals arres suposa un reforç o confirmació de l'existència del contracte acordat, constituint les mateixes com un senyal o bestreta a compte del preu.

En cas d'incompliment d'una de les parts, la part perjudicada podrà exigir:

- El compliment del contracte

                 o bé,

- La resolució del contracte sol·licitant l'abonament d'una indemnització pels danys i perjudicis que hagi generat l'incompliment

2) Arres penals

La quantitat lliurada en concepte d'arres penals, a diferència de les arres *confirmatorias, no s'entén com una bestreta del preu acordat, sinó com una astricció en la qual aquest import funciona com una indemnització per danys i perjudicis en cas d'incompliment.

La finalitat d'aquest tipus d'arres no és una altra que establir una garantia de compliment a través de la pèrdua de la quantitat pagada, en el cas en què la part incomplidora sigui el comprador, o el pagament del doble de les mateixes quan incompleixi el venedor.

La peculiaritat de les mateixes és que juntament amb aquesta penalització, la part perjudicada podrà exigir el compliment del contracte acordat.

3) Arres penitencials

Aquest es el tipus d'arres que es pacta habitualmente.  través de les arres penitencials les parts permeten optar pel desistiment del contracte acordat, en ser les úniques que no obliguen al compliment del mateix sinó que la seva finalitat és únicament establir les conseqüències inherents a l'incompliment.

En aquest sentit, la compravenda acordada es resoldrà per voluntat de la part que decideixi desistir d'aquesta, havent de complir amb les següents conseqüències:

- Si és la parteix compradora la que desisteix del contracte, aquesta perdrà la quantitat lliurada en concepte d'arres

- Mentre que si és la parteix venedora la que incompleix el contracte, haurà de satisfer al comprador el doble de la quantitat percebuda

Davant quin tipus d'arres ens trobem si les parts no especifiquen la modalitat de les mateixes?

Se'ns pot plantejar el dilema consistent a desconèixer davant que modalitat d'arres ens trobem en cas en què el caràcter de les mateixes no es trobi indicat en el contracte d'arres signat.

Doncs bé, tal com estableix la  la jurisprudència, en aquestes situacions es presumeix que les mateixes han de ser considerades com a arres confirmatòries, és a dir, com a quantitats pagades a compte del preu final.

En conseqüència, per a què es pugui considerar que ens trobem davant una modalitat d'arres penals o penitencials, s'exigeix que el contracte així ho determini de forma clara i expressa, en tenir les mateixes un caràcter excepcional per les conseqüències que les mateixes generen davant un possible incompliment, requerint-se per tant una interpretació restrictiva de tals clàusules, de manera que quedi constància de forma indiscutible que la voluntat de les parts és en aquest sentit.

Necessites que els nostres advocats redactin un contracte d'arres? Contacta amb el nostre despatx i t'informarem sense compromís.