La compravenda d'un inmoble amb pagament ajornat. Quines garanties tinc?

Són poques les vegades que el venedor d'un immoble rep la totalitat del preu de venda al moment de la seva formalització per part del comprador sense la necesitat d'aquest últim de finançar-se per part d'entitats bancàries. Això es degut a que, lamentablement, el comprador no disposa de liquiditat suficient per satisfer íntegrament el preu al temps de la venda. No obstant això, en la mesura en què el negoci de la compravenda és un contracte consensual, res impedeix en que, si ambdúes parts estan conformes, es pugui pactar que el pagament del preu del inmoble a comprar (Sigui vivenda, pàrquing o altre inmoble) es pugui ajornar. De fet, el pagament ajornat pot ser una solució per a aquesta falta de capacitat econòmica del comprador al moment de formalitzar la compravenda en casos en que el comprador no vol, o no pot recòrrer a entitats bancàries per obteneri finançament.

Com sigui que tota compravenda comporta la transmissió del bé, el venedor pot quedar-se sense el bé objecte de venda i ademés tenir dubtes de que el comprador aboni la totalitat del preu pendent. Per això es necessari que el venedor estableixi unes garanties per a percebre la totalitat del preu. Amb l'objectiu de que el venedor tingui unes certes garanties del compliment efectiu de les obligacions del comprador, es per el que el nostre ordenament juridic disposa de diferents mecanismes de protecció. Aquests mecanismes poden ser:

a) Les garanties personals: Les eines pirncipals són la fiança i l'aval, les quals confereixen al creditor un dret de crèdit contra un tercer diferent del deutor (presentat pel comprador), que assumeix el deute ja sigui juntament amb el deutor o bé en substitució d'aquest, en el cas de no fer-ho aquest. Són els denominats fiadors o avalistes, i responen amb tot el seu patrimoni, és a dir es converteixen a nous deutors, i que respondran respecte al pagament del preu pactat per a la compravenda, amb tots els seus béns presents i futurs.

b) Les garanties reals: Aquest altre tipus de garantia vincula o afecta el bé immoble que es objecte de la venda ja que en cas d'incompliment pel comprador, el venedor pot convertir el bé transmès en diners i veure satisfet llavors el preu que se li adeutava. En aquest context, i sense ànim de desmerèixer altres garanties reals tals com el pacte de reserva de domini (que el pagament íntegre actua com una condició suspensiva per a la bona fi de la compravenda, de manera que el venedor l'única cosa que transfereix provisionalment és la possessió de l'immoble en qüestió) destaquen en aquest post un altres mètodes de garantia real:

a. La constitució d'una hipoteca sobre l'immoble en garantia del preu ajornat.

b. El pacte en virtut del com les parts donen a la falta de pagament del preu ajornat el caràcter de condició resolutòria expressa.

Com sigui que tenir una garantia personal res assegura que el fiador pugui també ser insolvent a mig o llarg termini i veures's frustrat doncs la garantia del crèdit pendent, es per el que molta gent opta per una garantia real ja que al recaure sobre el propi bé, existeix una major seguretat.

Una d'aquestes opcions pot ser l'establiment d'una condició resolutòria. La condició resolutòria expressa, com a mètode de garantia per al pagament ajornat d'una compravenda d'immobles, consisteix a incloure una clàusula a l'escriptura de compravenda en virtut de la qual si el comprador no paga el preu en els terminis pactats, la compravenda quedarà resolta. En conseqüència, això suposa ni més ni menys que el comprador haurà de reintegrar al venedor l'immoble mentre que el venedor quedarà obligat a retornar íntegrament el preu percebut. Ademés, en cas d'impagament, el comprador haurà d'abonar una quantitat al venedor per rescabalar-li de les molèsties irrogades, com a indemnització pels danys i perjudicis soferts. D'aquesta forma, en cas d'impagament del comprador, el venedor "readquirirà" la propietat de l'immoble. A fi de que això prosperi, el venedor haurà de requerir judicial o notarialment al comprador per a que desallotgi l'immoble i es verifiqui la nova inscripció a favor del venedor. La jurisprudència del Tribunal Suprem ha matisat que en casos de requeriment notarial, si el comprador mostra la disconformitat de la resolució davant del requeriment, el venedor es veurà obligat a acudir a la via judicial, la qual cosa pot suposar una ralentització del procès, si bé l'homologació judicial favorable al venedor, tindrà efectes retroactius des de la data del requeriment efectuat.

Fora del supòsit anterior, l'automatisme referit permetrà al venedor, prèvia aportació del requeriment indicat al comprador, comparèixer al Registre de la Propietat per reinscriure la finca al seu nom. Simplement haurà d'encarregar-se d'aportar el comprovant conforme s'ha consignat l'import abonat pel comprador fins aquella data, la qual cosa té efectes deslliuradors de l'obligació de restitució i sense perjudici de, a posteriori i quan s'hagi pactat contractualment, exigir una indemnització pels perjudicis causats. Pot succeir en aquest context que el comprador hagi contret deutes envers tercers en el període de temps que ha transcorregut des de la celebració de la compravenda fins a la resolució per compliment de la condició resolutòria expressa prevista en la pròpia escriptura. En aquest supòsit, el venedor haurà de consignar el preu abonat pel comprador (efecte directe derivat del compliment de la condició resolutòria), però no a la disposició d'aquest sinó a la disposició dels creditors, la qual cosa té plens efectes deslliuradors.

En conseqüència, convé tenir cauteles.. El mer ajornament del pagament no està subjecte a condició resolutòria, d'aquí la importància de la seva previsió expressa i la seva inclusió en l'escriptura per a que posteriorment pugui ser inscrita en el Registre de la Propietat; el que suposarà al cap i a la fi una càrrega sobre l'immoble adquirit per la referida compravenda i que la mateixa tingui efectes enfront de tercers.

Finalment, s'ha de tenir present que la condició resolutòria expressa en garantia del pagament del preu ajornat té trascendència tributària ja que està subjecta al Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Juridics Docuementats, motiu per el qual tributarà entre un 1% i un 1,50% en funció de la Comunitat Autònoma sobre el valor del preu ajornat. Independentment d'aquest tribut, s'hauran de fer front a la resta de despeses que comporta qualsevol compravenda. Si vols saber quines altres despeses e impostos comporta una compravenda, et recomanem la lectura del nostre post sobre Despeses que s'originen en una compravenda.

Tens dubtes? ?Necessites que t'assessorem en el procés de la compravenda? Contacta amb els nostres advocats per sol·licitar visita o utilitza algun dels serveis legals online que trobaràs a la nostra web

37 Comentaris

Deixa un comentari

Accepto les condicions generals d'ús

Accepto subscriure'm al newsletter d'AOB Abogados per rebre informació comercial del despatx i informació jurídica pràctica.

He llegit i accepto la política de privacitat

Responsable	AOB ABOGADOS LEGAL SERVICES SLP
Finalitat	Publicar i contestar al nostre blog els comentaris que feu a l'apartat 'Deixa un comentari' que apareix en el formulari habilitat dels posts del nostre blog. A la nostra web apareixerà publicat el nom i cognom facilitat i el seu comentari (mai publicarem el seu correu electrònic) Poder-li enviar el nostre butlletí comercial i realizar les comunicacions informatives i publicitàries dels nostres productes i serveis, inclús per mitjans electrònics (mail, etc..)
Legitimació	Consentiment del interessat.
Destinataris	No es cediran les dades a tercers, excepte en supòsits d’obligacions legals.
Drets	Accedir, rectificar i suprimir les dades, així como altres drets, como s’explica a la informació addicional.
Informació addicional	Pot consultar la información addicional i detallada en el nostre apartat Política de Privacitat

Esther

Publicat el: 25-06-2017

Contestar

Buenos días, hice una venta a plazos y mi pregunta es como tributa? Se considera a efectos IRPF el total del precio de venta en el año de la venta o se tiene en cuenta la fecha de cobro para calcular las ganancias d la venta?