La compravenda d'una vivenda quan venedor o comprador es una persona no resident o estrangera

A Espanya no existeix restricció alguna respecte al fet que una persona estrangera o no resident a Espanya pugui comprar un immoble (habitatge, casa, oficina, plaça de pàrquing…), sent que l'estranger tindrà exactament els mateixos drets que un ciutadà espanyol a fi d'adquirir una propietat.

El mateix succeeix si un estranger, ja propietari, desitja vendre un ben immoble. No obstant això, sí que serà necessari tenir en compte unes determinades particularitats a fi que l'operació jurídica pugui celebrar-se correctament davant notari i inscriure's després en el Registre de la Propietat.

Igual que succeeix quan la compravenda es realitza entre particulars, la compravenda de béns immobles requereix d'escriptura pública atorgada davant Notari per a què sigui inscribible davant el Registre de la Propietat. Aquesta operació comportarà la liquidació de l'Impost de Plusvàlua d'una banda, i per l'altre, la liquidació de l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Juridics Documents (ITPAJD) o IVA en funció de si es tracta d'una propietat de segona mà, o bé d'obra nova. Si t'interessa aprofundir sobre les despeses e impostos que porta aparellada tota compravenda, et recomanem una lectura al nostre post sobre " Quines despeses s'originen per la compravenda d'un habitatge? "

Les particularitats que aquí analitzem dependran si és el comprador la persona no resident o estrangera, o si bé és el venedor,

La Llei de l'IRPF, en el seu article 9, considera com a persona resident, i per tant, no subjecta a les particularitats que després comentarem, a aquelles persones que:

• Romanguin més de 183 dies a l'any a Espanya.

• Tinguin el nucli de les seves activitats econòmiques en territori espanyol, directa o indirectament.

• Siguin el cònjuge no separat legalment amb fills menors d'edat que resideixin habitualment a Espanya i depenguin d'aquesta persona

Qui no compleixi els anteriors requisits, li seràn d'aplicació les següents consideracions:

• Supòsit en què la part compradora sigui persona estrangera o espanyol no resident:

Al comprador se li exigirà, amb caràcter previ a la celebració de l'escriptura pública, l'obtenció del Nombre d'Identificació d'Estrangers (NIE), petició que podrà realitzar-se a Espanya a l'Oficina d'Estrangers o a la Comissaria General d'Estrangeria, o a les Oficines Consulars espanyoles situades al país de residència del sol·licitant, sent que en aquesta sol·licitud haurà d'adjuntar-se un imprès-sol·licitud normalitzat degudament emplenat i signat, l'original i una fotocòpia del passaport complet, o document d'identitat, i una comunicació de les causes econòmiques, professionals o socials que justifiquen la sol·licitud en qüestió.

A més de l'anterior, serà recomanable que l'estranger no resident que pretén adquirir un immoble per compravenda procedeixi a l'obertura d'un compte corrent bancari en territori espanyol, ja que mitjançant la mateixa s'acreditaran els mitjans de pagament del preu de la compravenda així com el pagament dels impostos derivats de l'operació.

Una vegada complertes les anteriors condicions, la persona no resident podrà adquirir per compravenda l'immoble desitjat, gaudint dels mateixos drets de propietat que un ciutadà espanyol.

• Supòsit en què la Part Venedora és la persona estrangera o espanyol no resident:

En aquesta circumstància també serà exigible que l'estranger o espanyol no resident obtingui el Nombre d'Identificació d'Estrangers (*NIE), per la qual cosa el venedor haurà de tenir aquest document d'identitat per transferir l'immoble de la seva propietat.

El venedor no resident a Espanya, per l'operació de compravenda, està subjecte als següents impostos: L'Impost sobre la Renda de no Residents (IRNR) i per l'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU o plusvàlua municipal).

No obstant això l'anterior, i a fi de garantir les seves obligacions tributàries, la regla general és que a la venda de béns immobles situats al territori espanyol per estrangers no residents, l'adquirent / comprador espanyol estarà obligat a retenir del preu un 3% del preu de la compravenda al moment d'atorgar l'escriptura pública, havent d'ingressar aquest 3% del valor de la finca, en un termini no superior a un mes, a Hisenda, a través del model 211, en concepte de pagament a compte de l'Impost de Renda de Persones no Residents (IRNR). A aquesta regla general s'aplica l'excepció relativa al fet que no haurà de dur-se a terme aquesta retenció pel comprador en el cas que el venedor acrediti amb una certificació expedida per l'Agència Tributària que està subjecte a l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) o a l'Impost de Societats (IS). El comprador haurà de lliurar el comprovant i justificant de l'ingrés al venedor a fi que aquest, en un termini no superior a 4 mesos, declari el guany patrimonial obtingut a Hisenda a través del model 210, i si escau, se li pugui retornar part del mateix o aboni el que quedés pendent de tributació.

Així mateix i en quant a la Plusvàlua municipal, impost que tot venedor ha de liquidar en cas de vendre la seva propietat a un tercer en cas que existeixi increment del valor del sòl, cal assenyalar que també en aquesta ocasió el comprador ha de tenir la precaució de retenir del preu de la compravenda la quantitat que correspongui a la Plusvàlua municipal a fi de declarar i ingressar aquest impost, tot això en el termini màxim d'un mes. Això és així ja que el cas que el venedor no liquidés l'Impost de Plusvàlua, la finca venuda respondria del pagament de l'impost, tot això amb evident perjudici per al comprador.

Per tant i si bé la liquidació del IRNR i de la Plusvàlua Municipal és deure de la part venedora, s'imposa al comprador l'obligació en el primer cas, i la recomanació en el segon, de retenir els imports que resultin en concepte de tots dos impostos a raó de l'element estranger i a raó de que, si no es realitza aquest ingrés a compte pel comprador, serà el bé immoble transmès el que quedarà afecte al pagament de l'import que resulti, resultant perjudicat en últim terme la parteix compradora.

És recomanable que tot el que hem indicat es faci constar en el contracte d'arres que signin les parts previ a la compravenda, doncs recordem que l'última responsabilitat recaurà en l'habitatge, sent pertinent que tots els acords es plasmin correctament en un document, aconsellant-se para aquest motiu la intervenció d'un advocat a fi d'obtenir la màxima protecció i seguretat i també a l'efecte de que totes les parts estiguin informades de forma prèvia de les obligacions legals, evitant d'aquesta manera discussions estèrils a la Notaria

Tens més dubtes? Necessites que els nostres advocats redactin un contracte d'arres o t'assessorin en tot el procés de la compravenda d'un habitatge? Contacta amb nosaltres per sol·licitar visita en el nostre despatx o bé utilitza algun dels serveis legals online que oferim a la nostra web.

62 Comentaris

Deixa un comentari

Accepto les condicions generals d'ús

Accepto subscriure'm al newsletter d'AOB Abogados per rebre informació comercial del despatx i informació jurídica pràctica.

He llegit i accepto la política de privacitat

Responsable	AOB ABOGADOS LEGAL SERVICES SLP
Finalitat	Publicar i contestar al nostre blog els comentaris que feu a l'apartat 'Deixa un comentari' que apareix en el formulari habilitat dels posts del nostre blog. A la nostra web apareixerà publicat el nom i cognom facilitat i el seu comentari (mai publicarem el seu correu electrònic) Poder-li enviar el nostre butlletí comercial i realizar les comunicacions informatives i publicitàries dels nostres productes i serveis, inclús per mitjans electrònics (mail, etc..)
Legitimació	Consentiment del interessat.
Destinataris	No es cediran les dades a tercers, excepte en supòsits d’obligacions legals.
Drets	Accedir, rectificar i suprimir les dades, així como altres drets, como s’explica a la informació addicional.
Informació addicional	Pot consultar la información addicional i detallada en el nostre apartat Política de Privacitat

Cesar

Publicat el: 26-04-2018

Contestar

Muy buen artículo!