• Per Agustí SOT
• 22-01-2017

La reclamació de les despeses en formalitzar una hipoteca: Una nova batalla judicial contra la banca

Les entitats bancàries tornen a ser notícia i s'enfronten a una nova allau de reclamacions. Si fins avui productes bancaris i préstecs hipotecaris com les preferents, bons convertibles, clàusules sòl o terra o IRPH estaven sent objecte de l'interès judicial per les demandes presentades contra aquests productes per part dels consumidors, ara es presenta en  l'horitzó una nova reclamació judicial que podria arribar a afectar a tots aquells que van signar un préstec hipotecari: la de despeses suportades pel prestatari al moment de formalitzar un préstec hipotecari. Diferents associacions de consumidors han calculat que aquestes reclamacions podrien afectar entre 6 i 8 milions d'hipoteques.

S' ha de tenir present que es poden reclamar les despeses de formalització es tingui o no es tingui clàusula sòl o terra.

Les despeses reclamables són:

- La minuta de la Notaria corresponent a l'Escriptura del Préstec Hipotecari.

- La factura del Registre de Propietat parella la inscripció de la hipoteca.

- L'Impost d'Actes Jurídics Documentats al que es troba subjecte l’escriptura de préstec hipotecari

- Despeses de gestoria i de taxació de l'immoble

Quina quantitat puc reclamar?

La quantitat a reclamar dependrà de cada cas ja que, per exemple, en la despesa de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats varia la quantitat a pagar segons quin sigui la Comunitat Autònoma i la data de constitució del préstec ja que existeixen diferents percentatges de gravamen ja que en diferents anys han anat canviant. Alguns estudis calculen, partint del que es considera la "hipoteca mitja", que la cuantitat a reclamar podria rondar  entre uns 3.000 i 4.000 euros de mitjana.

Hi ha sentències judicials en els que els jutges s'hagin pronunciat sobre aquest tema?

Sí, el Tribunal Suprem a finals de 2015, va considerar nul·les les clàusules sobre despeses de formalització d'hipoteques por considerar-les abusives. L'Alt Tribunal va assenyalar que “es pretén atribuir al consumidor tots els costos derivats de la concertació del contracte” i acaba estimant les pretensions del consumidor retornant així al prestatari, les quantitats abonades en el seu moment a aquest efecte.

El Tribunal Suprem raona que com no s'ha pogut negociar les citades despeses amb l'entitat, l'hipotecat està assumint unes despeses de forma imperativa, generant així un desequilibri, trobant-nos d'una clàusula abusiva. Per tant, estableix que «són de compte exclusiu de la part prestatària (el client) tots els tributs, comissions i despeses ocasionades per la preparació, formalització, esmena, tramitació d'escriptures, modificació i execució» del crèdit.

El Suprem esgrimeix que encara que el beneficiat pel préstec és el client, la seva formalització davant notari i en el registre de la propietat es fa en benefici i en interès del prestador, és a dir, del banc i per això ha de ser aquest i no el consumidor el que hagi d'abonar el seu pagament directe.

D'altra banda, i en quant a l'Impost sobre Actes Jurídics Documentats, considera que el subjecte passiu és el Banc o Entitat prestadora. És a dir, l'obligat al pagament d'aquest impost, tant pel que fa a la seva quota fixa –timbre del paper notarial-, com en la seva quota gradual, és precisament el Banc i no el prestatari o deutor hipotecari, com succeeix en pràcticament tots els préstecs hipotecaris, i per això, també procedeix la devolució de les quantitats que el prestatari hagi hagut de suportar per tal concepte.

Des de la Sentència del Tribunal Suprem s'han iniciat ja una sèrie de demandes en què els diferents Tribunals els estan donant la raó a la part prestatària declarant la nul·litat d'aquestes clàusules, considerant que no és ajustat a dret que sigui aquesta qui hagi de carregar amb totes les despeses derivades de la formalització del préstec hipotecari.

Així i tot, convé assenyalar que existeix certa "discrepància" sobre qui ha d'abonar l'Impost d'Actes Jurídics Documentats, la despesa principal de tot prèstec hipotecari,  ja que las sentencies emeses sobre aquest tema (des de la dictada pel Tribunal Suprem al desembre del 2015) són, en alguns casos contradictòries  (algunes donen la raó al client, unes altres fallen que ha d'abonar-se entre els dos) amb el que deurem seguir atentament el camí jurisprudencial que se segueix sobre aquest tema. No osbtant, no sembla existir discussió respecte a les altres despeses de formalització.

Què necessito per reclamar?

- Còpia simple del Préstec hipotecari

- Factures on es desglossin les diferents despeses que el consumidor va haver d'abonar al moment de formalitzar el préstec hipotecari i que són objecte de la reclamació (notari, registre, taxador).

- Còpia de la carta de Pagament de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (model 600)

Quines son les passes per a reclamar la devolució de les despeses de formalització?

Recomanem iniciar una reclamació extrajudicial contra l'entitat bancària amb la qual es va signar el préstec hipotecari, amb la finalitat d'intentar arribar a un acord sense haver d'acudir als tribunals; en el cas que no sigui possible arribar a un acord o bé l'entitat bancària es manifesti al contrari, haurem d'acudir als tribunals, en el qual necessitarem l'assistència d'advocat i procurador, amb la finalitat de que obtinguem una sentència judicial en què se'ns reconegui la nul·litat d'aquesta clàusula per abusiva i se'ns retorni la quantitat abonada al seu moment.

En el nostre despatx estem tramitant moltes reclamacions en tal sentit, per la qual cosa si ets un afectat, t'animem a que et posis en contacte amb nosaltres i t'informarem sense compromís.