• Per Elisabeth SANCHO
• 09-04-2020

La regulació legal de la compraventa entre particulars i dels vicis ocults a Catalunya

L’1 de gener de 2018 va entrar en vigor la Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i contractes, essent que amb la nomenada llei apareixen novetats a tenir en compte quan ens trobem davant d’un contracte de compravenda subscrit a Catalunya entre particulars o entre un professional dedicat a la venta i un particular, ja sigui d’un immoble o d’un vehicle, per exemple, així com en el que es refereix a les obligacions del venedor i del comprador.

Abans de desenvolupar les principals novetats, hem de partir de que amb aquesta llei catalana, hi han notòries diferències respecte de la normativa estatal en diferents aspectes, com és el cas dels terminis i accions en cas de què l’objecte venut presenti defectes, essent que en tots els contractes que s’hagin subscrit a Catalunya a partir del gener de 2018 en endavant, serà d'aplicació  la Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya i no el  el Codi Civil estatal.

En quant a les obligacions del VENEDOR,  el Codi Civil Català estableixen noves obligacions i, entre elles:

-    L’obligació d’entregar el bé i a transmetre la seva titularitat així com els seus accessoris. La diferència que trobem en el Codi Civil estatal és que aquest únicament obliga al venedor a entregar la cosa determinada, és a dir, a transmetre la possessió però no la seva titularitat que es el que exigeix la normativa catalana.

-    El venedor ha de facilitar al comprador la informació rellevant sobre les característiques del bé i a actuar conforme la bona fe i la honestedat dels tractes.

-    Entregar, en el temps, lloc i forma que determini el contracte, el bé adquirit, els seus accessoris i els seus documents relacionats en el seu cas. El venedor ha d’entregar el bé sense dilació indeguda si no s’ha pactat un termini o si no pot determinar-se el moment de l’entrega de cap altre mode.

-    Que el bé objecte de la compravenda sigui conforme al contracte, essent que aquest punt reemplaça al concepte conegut com “sanejament per evicció” o el “sanejament pels defectes o gravàmens ocults” (comunament coneguts com a vicis ocults) que es recullen a la normativa estatal. És a dir, a Catalunya desapareix el concepte jurídic de “sanejament per vicis ocults” i és substituït pel concepte de conformitat en el contracte.

El que es ven ha de ser conforme al contracte, i sino ho és, el comprador podrá reclamar-li al vendedor.

Exemples de reclamacions per faltes de conformitat, poden ser per exemple, en el cas de compres de vivendes, quan el venedor no va informar i el comprador, un cop va adquirir el inmoble, ha comprovat que hi han filtracions d'aigua, aluminosi, carcoma, o en general qualsevol defecte greu a la vivenda que no va poder veure en el moment de la venta. En el cas de compres de vehicles de segona mà, podria ser una falta de conformitat averies que puguin manifestarse després de la venta que tenen origen en peces o components que estaven ja deteriorats abans de la venta i que no correspondria per la antiguitat i kilometratge del vehicle.


Responsabilitat del venedor

El venedor respondrà de les faltes de conformitat que presenti el bé venut (sigui un cotxe, un habitatge, etc.) i per aquells defectes que presenta el mateix i que no foren informats al comprador, els conegués o no el venedor.

Com a excepció a la regla anterior, el venedor no respondrà de la falta de conformitat que el comprador conegui, o que no podia raonablement ignorar en el moment de subscriure el contracte, a excepció dels casos d’ocultació dolosa, negligència greu o garantia expressa de la conformitat. Per a això, s’exigeix que el comprador examini el bé entregat en el termini pactat o en el termini més breu possible.

En quant a la notificació de la falta de conformitat, és a dir, si el comprador es dona conta de que existeix algun defecte en el que ha comprat, haurà de posar-ho en coneixement al venedor sense dilació indeguda, és a dir, en la major brevetat possible, essent que a les compravendes de consum, el termini serà, com a mínim, de 2 mesos.

Com a límit temporal a la responsabilitat del venedor, cal senyalar que no respondrà dels defectes o faltes de conformitat en el contracte que poguessin manifestar-se 2 anys després del moment de l’entrega del bé, llevat pacte en contrari o llevat què del contracte en resulti una altra cosa. Aquesta és una de les grans diferències amb la regulació del Codi Civil Estatal, ja que mentre que per a la regulació del codi civil, l’acció per vicis ocults caducaria als sis mesos des de l’adquisició del bé, a la regulació catalana, el comprador podrà reclamar les faltes de conformitat en l’adquirit que es manifestin en els dos anys immediatament següents a la venda.

En quant a les obligacions del COMPRADOR, aquestes es concreten en pagar el preu i rebre el bé amb els seus accessoris i documents.

Quines solucions poden derivar-se si el vehicle, l’habitatge o l’objecte venut no es conforme al contracte i presenta anomalies o defectes quan ha sigut entregat?

Les solucions, és el que la legislació catalana denomina “Remeis” i consisteixen en:

-    Exigir el compliment del contracte que comprotará que el venedor hagi de procedir a la  reparació o substitució del bé no conforme.

-    Suspendre el pagament del preu o, en el cas del venedor, el compliment de les seves obligacions.

-    Resoldre el contracte.

-    Reduir el preu, en el cas del comprador.

-    Reclamar la indemnització per danys i perjudicis.

És a dir, mentre la legislació estatal, únicament permetia amb l’acció de vicis ocults bé la rebaixa del preu (quanti minoris) o bé la resolució contractual, és de veure que a la legislació catalana s’intenta prioritzar que el contracte es compleixi, i d’aquí que prevegi totes les anteriors opcions. En un primer moment s'haurà d’acudir-se al remei de reparació, i només si això no és possible o resulta altament gravós, acudir a la resta de remeis.

Per últim, assenyalar que les pretensions i accions a fi d’aconseguir les accions judicials per exigir els remeis  anteriors s’extingeixen en un termini de 3 anys.

Tens dubtes? Has comprat un cotxe o casa a Catalunya amb algun defecte, anomalia o averia? El nostre despatx pot ajudar-te. Contacte amb el nostre despatx o bé utilitza algun dels nostres serveis legals online.